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根據最新公布的開工資料顯示，2023年前11月住宅開工數量為12萬戶，推出全年有機會站上13萬戶，雖然較2022年的14.6萬戶衰退，不過連續4年每年13萬戶以上的開工量，已經創下2009年統計以來的最大開工潮，主要原因包括房市需求暢旺、雙北以外區域崛起住宅需求增加，住宅型態由透天轉為電梯大樓有關。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，這波開工潮與雙北外都會區崛起有很大關係，這些地方基期較低，加上市場需求被點火，外來工作機會增加，又有許多重劃區可以開發推案，加上雙北外的居住型態也從三代同堂的透天，變成有管理的大樓型產品，都帶動需求增加，開發商在這些區域推案順利銷售，更有信心買地推案，因此過去新北市推案最多，但近年台中市已經超越新北成為開工量最大的區域。



統計顯示，這波開工潮的高峰落在2022年，住宅開工14.6萬戶，2023年前11月住宅開工12萬戶，推估全年約13萬戶，有機會挑戰連續4年住宅開工量都在13萬戶以上，而2009~2019年平均每年住宅開工數量是8.3萬戶，由此可見這波量能的確十分強勁。



以區域來看，2023年前11月住宅開工數量最高的是台中市，共達2.7萬戶，其次則是新北市的2.2萬戶，桃園市的1.7萬戶，台南市則是超越台北市，開工數量達1.2萬戶，高雄市則是開工達1.3萬戶。



曾敬德指出，過去幾年開工大量，當時候房市景氣暢旺，加上自用需求穩健，銷售狀況穩定，不過有些科學業投資題材的區域，可能投資的比例就會稍高一些，另外平均地權條例上路也改變預售生態，新制上路後的自用當道，投資都轉向長期置產。

碳費徵收在今（2024）年上路，2025年依盤查結果開徵，不動產業者預期將墊高營造成本，恐刺激房價大漲15至35％，不過環境部指出，無論是營造業或不動產業都不是碳費初期規劃的徵收對象，再者碳費費率仍待審議，強調推升房價並非事實，且業者有藉此哄抬房價的疑慮。

▼環境部呼籲，不應以碳費為由哄抬房價。（示意圖／pixabay）

環境部表示，房價結構主要由土地成本、營造原料及銷售利潤等組成，營造原料成本約占房價的15至35％，其中與碳費徵收有關的部分，主要為營造原料成本中所使用的鋼鐵、水泥等費用，依據行政院主計總處公布《產業關聯表》分析，鋼鐵製品、金屬結構及建築組件等占營造成本約21％、水泥及其製品占約10％。

碳費是經濟工具，對生產鋼鐵、水泥等溫室氣體排放量達2.5萬噸以上之製造業徵收，碳費費率將包含一般費率及優惠費率，碳費徵收對象如果採行具體溫室氣體減量措施並達成指定目標，可提出自主減量計畫申請適用優惠費率，「經該部評估，徵收碳費對於房價的影響約1％」。

▼房價結構與碳費之關聯。（示意圖／環境部提供）

環境部進一步說明，聯合國氣候變遷政府間專家委員會（IPCC）去年發布的第六次評估報告（AR6）也指出，為達成長期淨零目標而進行必要減量投資的情境下，即使透過原物料生產成本的轉嫁，對於房價的影響也少於1％，與該部前述評估結果相呼應。

環境部指出，碳費費率審議會在訂定碳費費率時，會綜合考量包含國際碳定價實施情形及我國產業競爭力，也會進行相關影響評估，並妥善規劃其配套措施，以利相關轉型工作的推動。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

中央銀行統計，國銀2023年房貸自新青安推出後，貸款餘額年增率恢復成長，但土建融貸款餘額年增率卻還在下滑，就全年餘額來看，多數公股銀行在新青安上路後全力搶進，但土建融新承作量上呈現年減，展望2024年，公股銀延續新青安為主力的房貸，土建融則提高風險管控。

公股銀主管表示，政府接連啟動房市管制，全力打炒房，引導房市健全發展，使得房貸餘額年增率持續下滑，但針對滿足自住首購需求，2023年也推出新青安，激勵一波買氣回升，部份公股銀順勢將不動產授信目標全放在房貸業務，搶攻優質首購族，房貸年增率也反轉回升。

反觀土建融（建築貸款）年增率，仍延續政府打炒房以來的下滑趨勢不變。公股銀主管指出，由於土建融有動工期限，在房價僵持下，建商選擇暫緩推案，對申貸也有許多考量，例如只要養地的建商，就會減少申貸。

公股銀主管說，與房貸業務相較，土建融在利息收入上對銀行來說絕對挹注較多，因此如果能承作優質土建融案，還是會積極爭取，並不會在土建融上「擺爛」。但為避免風險過高，會選擇大型建商、符合政策方向的都更危老案件等，就看各銀行各自盤算。

升息加打炒房政策，衝擊房市的同時也不利房貸壽險業務，呈現有感下滑。公股壽險表示，雖然市場預估金龍年房市維持「穩健」，房貸業務成長幅度有限，但以房貸壽險卻因可能降息、新青安帶動年輕族群買房等因素，進一步成長，可能開出小紅盤。房貸壽險2023年表現已比2022年好，部份達雙位數成長，預期2024年將會更上一層樓。

公股壽險分析，2024年房貸壽險動能，首先是下半年有機會降息，房貸族有多餘資金可運用，也就有餘裕規劃房貸壽險；其次金管會規定2023年7月1日起房貸壽險僅提供身故保障、無其他附約，也因此保費調降3到4成，房貸族負擔較輕，更容易規劃；三是新青安上路後，貸款期較長也會尋求保障；四是較年長的房貸族開始對後半生做規劃，規劃保障以免家人失去經濟來源的風險。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

房價居高、見回不回，在台北市購屋，單價百萬元愈來愈普及。據永慶房產集團調查，2023年台北市預售屋百萬單價交易比重高達46％，等於幾乎每2件預售交易就有1件成交單價破百萬元；電梯大樓成屋每坪價上百萬元的比重亦達16％，相當於每6件就有1件破百萬元，即使被視為平價產品的老公寓，2023年百萬成交比重也突破1％。

統計顯示，2019～2021年間台北市預售屋百萬單價成交占比僅約2成，不過2022年突破4成，2023年更高達46％。當時百萬單價預售案相當集中在蛋黃五區，除大安區約9成外，其餘信義、松山、中正、中山四區均約在3～4成，蛋白區僅有極零星個案。

不過經過這一波營建成本上揚、景氣多頭帶動，2023年北市大安、松山、中山等區百萬預售屋占比高達9成以上，信義區逾8成；過去認知的蛋白區，如士林、北投區占比也達5成左右，港湖地區約2～3成，即使萬華也有百萬成交個案出現，整個台北市僅剩文山區尚未有百萬成交的案例，高價現象從蛋黃區擴大至蛋白區相當明顯。

預售市場高價現象不僅快速外溢，更是帶動成屋及中古屋跟漲，統計顯示，2019～2021年間大樓華廈產品百萬單價占比僅約8％～11％，2023年已提升至15.8％，在大安區大樓產品成屋百萬單價占比高達51.5％，相當於超過一半電梯大樓交易成交單價突破百萬，即使在中正、松山、信義等蛋黃區也超過2成。此外，在大安區2023年甚至有超過1成的公寓產品交易單價站上三位數。

房地產業者指出，雖然台北市在這一波全台房市多頭中漲幅最小，但是百萬單價已不再是蛋黃區、精華區高端新屋產品所獨有，在土地取得不易、營建成本高漲，建商推案受限基地規模及總價考量傾向規劃更多小坪數產品下，百萬單價擴及至蛋白區，而預售屋領漲帶動的比價效應下，也使愈來愈多蛋黃區中古大樓、甚至老公寓，躋身百萬單價之列。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

2024邁入嶄新一年，展望房市專家有話說，根據馨傳不動產智庫執行長何世昌的觀點，「一線品牌建商」的推案與銷售動態，將是今年的觀察重點，預期推案量將有放大趨勢。

何世昌在臉書「房產知識Buffet+」發文，點名2024房市的觀察重點之一，可以注意「一線品牌建商」的推案與銷售動態，認為將迎來一波新的量能，而且案量與銷售將快速放大。

他解釋，2014下半年到2017年末，房市處於前一波空頭，這段期間只剩下降價案能活，其餘建案不分品牌銷量基本都不佳，幾乎處於全滅狀態，因此讓不少一線建商引以為鑑，在2022年末普遍預估2023年市場不樂觀，所以減量推案、甚至不推案，其中不乏國泰、元利、華固、長紅以及潤泰等都同步縮手。

何世昌提到，觀察2023年市況，結果並無預期的悲觀，由於品牌建商推案稀少，未能滿足市場需求，可能為2024年房市景氣埋下伏筆，因此可以預見的是這些一線品牌建商，在2024年推案量將快速放大，量能將有成長的可能性。

▼一線品牌建商的動向，是今年關注重點。（示意圖／Google map）

（封面示意圖／東森新聞）







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

據《住展》資料，2023年新北市都更危老重建案齊發，2023年新北市重建新案全年上衝至總銷約800億元案量！科達建築董事長賴建程指出，不少建商先前看好已卡位全台人口最多的板橋區、新莊區、三重區等進行整合，板橋指標案「勝輝一邸」最新實價登錄每坪最高成交來到121.5萬元，坐穩新北豪宅王寶座，他估計，2024年將仍是都更危老改建回收年，新北老屋重建新案總銷有望突破千億元案量！

新北市2023年危老重建案量相較2022年增加逾3成，不僅以板橋區個案數量最多，總銷也超過百億元案量，蟬連新北一哥寶座，區內包括板橋新板特區、文化雙十生活圈、新埔生活圈、府中生活圈、江翠北側重劃區、亞東醫院週邊等生活圈，觀察實價登錄，近1年各生活圈、屋齡5年內的新屋房價以新板特區每坪115.4萬元最高，其次為亞東醫院生活圈每坪85.1萬元、江子翠捷運站商圈平均每坪80.1萬元行情。



賴建程指出，新板特區「勝輝一邸」每坪最高成交121.5萬元，捷運江子翠站「三輝玳門」也以每坪近104萬元名列新北豪宅榜單，捷運板橋站都更案「皇翔來青」2023年成交每坪逾95萬元，以及新埔商圈「佳元植」也站上每坪93萬元，顯見老屋重建後的身價水漲船高！



賴建程分析，板橋區擁有新板特區、新埔及江子翠商圈等最精華的地段，其中，又以江子翠捷運站、文化與雙十路商圈週邊為板橋購屋最熱的區域，因地理位置優越，兼具捷運一站、一橋進台北市的交通優勢，房價又相對北市親民，加上商圈發展成熟，銀行、美食、超市、診所等食衣住行完善，週邊除了有新北市議會、藝文中心、圖書館，還有明星學區、多座綠地公園，文藝氣息濃厚，被譽為北市大安區，不僅吸引不少北市外移的自住客，也是不少家長購屋首選。



賴建程說明，文化雙十商圈購屋指名度高，區域2~3房大樓成屋產品熱門，總價落在1800~3500萬元，屋齡10年內新古屋每坪約70~80萬元不等，除了成屋指名高，當地剛性客群穩定，新建案每每推出也都吸引不少自北市、新板特區外溢的自住客、換屋族。



而《住展》也表示，2023年以來北市房市買氣偏冷，但在置產型小宅輪番創價下，全市新建案價位仍持續攀高，原先的北市房價相對親民區萬華，也有危老重建案成交單價到百萬元大關，改寫區域新高，不過高房價也讓北市買盤持續往外流動，新北首環如板橋、三重、中永和等區，交通、生活機能完善區段的新案價位續攀高，又以板橋房市表現最驚人，皆屬老屋重建案，多以基地條件及建商深耕在地等優勢，吸引購屋族出手。

2023年倒數！住商機構統計旗下成交狀況後發現，12月交易量與11月相比略增5%，比去年同期增加31.5%，區域表現全面優於2022年，除桃園稍弱外，表現都比11月亮眼。

信義房屋表示，12月房市買氣未較11月增溫，仍較2022年同期明顯量增，統計全台門市成交狀況，以總價1000~1500萬交易占比最高，每4間房屋交易就有1間，總價1500~2000萬占比也較11月增加，反映市場上首購的剛性買盤穩定。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，8月新青安房貸上路後，買氣直線加溫，特別是低總價個案，成交相對亮眼。

值得注意的是，由於施工期拉長，找不到現貨的自用與投資買方轉進預售案，也分食了交易大餅。

桃園房市最弱 2房買氣旺

她指出，表現最弱的區域在桃園與高雄，桃園月減11.3%，年增6.5%；高雄月減7.8%，但年增23.7%，推估是買方轉戰預售或其他區域影響。

其餘4都各自精采，台北市月成長1.3%，年成長達24.4%；新北市月成長27.9%，年成長50.4%；台中月增6.8%，年增48.2%；台南月增6.1%，年增23.4%。

產品主力上，北台灣2000萬以下，台中1500萬以下，南二都1000萬以下，兩房以上規格依舊是市場主力，在總價思維下，高價區公寓反而逆勢成長。

房市上冷下熱 2000萬以內是主流

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，今年房市上冷下熱，全年移轉棟數有機會上看到30.3萬棟，下半年受惠平均地權條例上路後政策利空出盡。

新青安政策穩定首購買氣，下半年房市買氣維持平穩，今年選舉可能民眾預期選後房市政策也不會有太多利空，對於房市干擾有限，等到選後不確定因素淡化，開發商也積極籌備329檔期，可以期待農曆年後有一波小陽春。

統計顯示，全台成交占比最高是總價1000~1500萬元，也是首購族偏好的總價帶，新北市每3間就有1間成交該總價帶，桃園市占比超過4成，新竹地區則以總價1500~2000萬元成交最多，每3間交易就有1間。

台中市分布平均，總價700~1000萬、1000~1500萬、1500~2000萬交易比例接近，反應市場需求多元，低總價到條件較好的大樓需求都穩定。台南市以總價700~1000萬元交易占比最高，高雄總價1000~1500萬交易占比最多。

曾敬德表示，目前市場上買方需求穩定，條件不錯的待售房屋數量有點不足，房市仍維持高檔盤整，交易量能大致維持穩定。

年度買氣收紅 明年觀察政經變數

大家房屋企劃研究室總監郎美囡指出，過往選舉多會影響買氣，不過今年受惠於新青安政策帶動，第四季買氣穩中有進，年底開出紅盤，寫下漂亮成績單。明年經濟表現雖然溫和成長，但在自用買方支撐下，預估明年應能延續今年下半年熱度，下半年政經變數增加，還需要再觀察。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台南、高雄2023年第4季及全年買賣移轉棟數出爐！南二都第4季買賣移轉表現均呈年月雙增！高雄第4季買賣移轉棟數為1萬09棟，季增11.5％，年增24.6％，為2023年表現最佳的一季，也是近2年最出色的第4季！台南第4季買賣移轉棟數創出8,306棟巨量，季增31.8％，年增66.8％，為台南首次單季移轉突破8千棟，堪稱史上最熱單季！

累計台南高雄2023年全年度買賣移轉總棟數，台南全年共為2萬4954棟，雖未超越2021年全年歷史最高2萬6752棟紀錄，仍締造出史上次高量！而高雄全年買賣移轉總棟數為3萬6266棟，比2022年略少851棟，為近五年表現最冷的一年。



台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，高雄2023年上半年受台積電設廠一波三折議題降溫，加上央行5度升息及平均地權條例修法干擾，市場買氣趨於保守，不過隨著央行2023年6月開始利率凍漲，台積電8月確認導入2奈米新廠，穩定市場信心，緊接著新青安優貸上路，開始催熱不少買氣，雖整體表現不比2020~2021年台積電議題爆發年亮眼，不過，2023年下半年市場表現已逐漸解凍！而南二都受惠議題熱區大批預售案交屋潮，助攻移轉量驚人演出，尤其台南，永康區11月靠單案交屋衝出該區史上巨量、歸仁高鐵特區全年刷出近1500棟大量、新市12月單月就衝破等同一季的300棟爆量，也展現出南科效應帶來的強勁威力。



傳統購屋熱區實力超群 高雄三民、台南永康摘年度榜首！



觀察2023年全年高雄各行政區買賣移轉棟數，前三名行政區，由三民區一馬當先以5300棟居冠，年增11.2％，為全市唯一站上5千棟的行政區，楠梓區以3916棟居次，年減8.5％，鳳山區以3802棟位居第三，年減20.2％。



至於台南地區，2023年全年買賣移轉棟數前三大行政區，永康區高人一等以4533棟居冠，年增36.5％，為全市唯一突破4千棟的熱區，其次為安南區，以3313棟居次，年減12.9％，東區以2225棟位居第三，年增14.5％。



台灣房屋高鐵重愛加盟店店東陳揚智表示，台南高雄全年移轉最熱行政區，如永康、三民區皆為傳統購屋熱區，另外如高雄楠梓區等產業議題受惠區，皆展現出自住投資強勁需求，加上受大量預售交屋潮帶動，更助攻該區移轉表現出色，陳揚智說，南二都受豐沛建設利多支撐，雖房價漲易跌難，賣方讓利仍有限，但隨景氣復甦，回歸自住需求，買方該進場還是會進場，如高雄近期就傳出有預售案快速完銷，也顯示市場買盤仍在，觀望期結束，買氣將陸續出籠。



李家妮認為，依據中央大學台灣經濟發展研究中心，最新消費者信心指數(CCI)，「購買房地產時機」指標，已連續40個月保持樂觀，邁入2024年，雖有囤房稅2.0政策干擾，不過對多屋族影響較大，且相較中北部，南二都擁有多元交通建設、產業鏈與重劃區開發利多支撐，帶動議題區域買氣有撐，不過部分利多仍須發酵期，推估2024年上半年整體表現穩步向前，呈「量增價穩」。

囤房稅2.0在預期聲中順利三讀通過，2024年7月實施，此稅主要目的是以增加持有成本，迫使手上擁有多屋者，特別是建商能盡快出脫這些房子，增加市場供給，進而平抑房價，甚至是希望能夠產生房價破壞效應，此一政策目標能否達成，那就得看建商所承受的壓力有多大了！

過去這幾年國內房價直直漲，這其中除了低利、資金等因素之外，市場投機炒作及囤房待價更是關鍵性的市場因素，前者已有房地合一稅及禁止紅單、換約轉售之新法，但是對於囤房待價而沽的行為，政府一直不願意面對，直到這次大選選戰日近，才趕緊丟出在野黨及民眾期待多時的囤房稅2.0。

大選日近 政府趕緊祭出囤房稅2.0

顯而易見的，政策目標是期望以全國總歸戶及加重稅率的方式，讓擁房自重的多屋族受不了持有成本的大幅增加，能盡快釋出手上的房子，增加房市供給量，進而達到抑制房價上漲，最好是能夠進一步造成價格破壞效應，讓房價能夠適度的修正，不要讓民眾再怨聲載道、望屋興嘆！

就現實面來看，一般民眾擁屋數量上應該相對有限，而且以出租居多，這也正是財政部先前不推囤房稅自己對外說的「藉口」之一，擔心這類房東們將成本轉嫁給租屋族，反而讓租屋族承受更重的生活壓力。

多屋房東釋出手上房子的機率不高

就這角度看，多屋族房東會釋出手上房子的機率不高，倒是轉嫁房屋稅成本的可能性很高。這麼一來，上述政策目標就要看手上擁有餘屋的建商了，看看這些建商是否在持有成本壓力之下會大舉釋出餘屋。

▼囤房稅2.0三讀後，專家認為，市場會有三種可能情況。（示意圖／unsplash）

根據內政部的統計，2022年第4季全國待售新成屋（屋齡 5年內)有8萬2,307戶，創此統計以來的新高，今年的統計數字若出來，應該還會更高。事實上，市場上建案屋齡超過5年，迄今還在待價而沽的也不在少數，所以實際待售餘屋數字很可能接近9萬戶，甚或是更高。這一次囤房稅2.0的實施，正是對於擁有這些餘屋建商的一個壓力測試，那就來看看以下三種情境下的壓力測試囉。

一、此稅負的壓力真的很大

如果是這種狀態，持有成本又如法順利轉嫁到買家身上，在新法實施前後勢必會有一波餘屋大舉釋出，這必然是一股相當驚人的賣壓，也必然會造成房價相當大的衝擊，值得後續觀察。

二、稅負壓力尚屬溫和

在這種情境狀態下，胳臂粗、口袋深的業者依然故我，不為所動。只有少數現金流不足的小建商可能被迫拋房、轉現金，只是這些業者拋房數量仍然是屬有限，對於市場價量的影響也就十分有限。

三、稅負壓力無感或是全數轉嫁

若是這種狀態，表示囤房稅2.0政策完全失效，可能就會步上房地一合一稅的後塵，只為政府增闢更多稅收財源罷了，房市多頭的格局還是很難改變，這時政府的制式化作為就是加碼、加重力道，囤房稅3.0若在不久之後推出，恐怕也就不足為奇了！







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

文／施絢傑

本次總統暨立委改選進入最後倒數，有趣的是，攻防竟又再次聚焦不動產相關議題上。柯文哲、侯友宜兩人都有推青年首購政策牛肉，柯主要是和催生政策綁在一起，給予育兒家庭首購利息補貼及高成數貸款，侯則是除之前三胎（以上）家庭給予補貼可用於購房之外，又加碼喊出「555方案」。賴清德提出的政見，則是今年稍早已實施的優惠政策房貸，也就是財政部新版青年安心成家專案。

三方陣營皆推優惠方案

555方案和現行新青安專案，差別其實只在前者支票更大張，不但額度更高，來到1,500萬，利息也將優惠5年。另外，555方案要求房屋10年內不得轉售。

持平而論，三方陣營各自推出的優惠首購房貸政見，都有各自的問題或疑點，但說穿了，也都不是什麼新點子。事實上，長久以來無論誰執政，無論其他政策如何變動更迭，唯一不曾停止或改變的，就是政策優惠房貸。

令人汗顏的是，對房價不斷飆高、炒作情事層出不窮，主事者形同束手無策，同時卻不斷加碼政策優惠房貸，且隨房價愈來愈高，不斷加碼貸款額度、拉長還款年限；換個角度，形同替整個不動產產業鏈護盤，完全暴露此項政策的荒謬本質。

歷年不曾間斷 隨價漲加碼

當然，三方陣營都會否認這般指涉，強調是照顧青年首購族、減輕成家立業的負擔。但據報載，就連銀行業者也認為，這項政策有助漲房價的疑慮。

另外，10年內不得轉售或延長寬限期，根本是包著糖衣的毒藥，因為只是把負擔往後拖延。遑論現在房價依然居高不下，推政策優惠房貸，只是讓購屋族誤判形勢，形同推年輕人跳高房價火坑。

還有，這項補貼政策完全不符比例原則。表面上看，協助青年買房似乎理直氣壯，但換個角度，還有能力籌出頭期款或可穩定繳交每月房貸者，相較於連房租都付不出，或因為歧視等原因租不到房者，都不該是政府資源優先應該照應或保障的對象，否則就有劫貧濟富之虞。甚至說穿了，包含政策優惠房貸在內，所有的補貼政策，都是譁眾取寵，實質只是為了博取年輕人支持，藉此贏得選舉的手段而已。

助民眾取得房屋所有權 非優先政策

還是要重申，即便多數民眾認為，購屋乃生涯必須為之，但取得房產所有權，本質上是商業行為，人為政策扶助、干預應盡可能減少，甚至最好都不要有。且《住宅法》開宗明義所指「住者適其屋」，是讓所有民眾都能住得起且有尊嚴，和取得不動產所有權完全無關。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】