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台灣將在2025年邁入超高齡社會，台北市則已提前到達，65歲以上人口達54萬7380人，比率高達21.79％，且老化指數逐年增加。市議員林珍羽指出，其中有12萬人沒有房產，但僅1成房東願意租屋給長者，社宅也未考量長者需求，一樣住滿12年就得搬離，加上北市推動的以屋換屋幫助不到沒房產的族群，弱勢長輩面鄰居住困境，要求市府改善。

社宅居住卡年限 租屋易碰壁

林珍羽表示，社會住宅雖然保留4成以上提供弱勢者承租，且可以住12年，但申請者必須「比誰更弱勢」，多數時候只有同時符合「老、殘、窮」的民眾能中籤，很多長者等也等不到， 而台灣只有1成的房東願意租屋給長輩，居住正義充滿年長歧視。

▼北市社宅僅能住12年，房東願給長者意願低。（示意圖／pixabay）

65歲入住社宅 77歲得搬出

林珍羽舉例，若是65歲入住社會，12年後必須搬離，屆時早已是77歲的高齡長者，恐怕難以找到租屋處，無法安養晚年，她還反問台北市長蔣萬安「你會把77歲長者趕出家門嗎？」希望市府要考慮調整社宅供給長者的比例，並取消長者的居住時限。

林珍羽也指出，台北市目前有4處老人公寓，共376床，等待的長者有1790人，而獨居長輩8519人、社工289人，除社工人數不足，還有床位不夠的狀況，要求市府重視高齡孤老的議題，如提供租稅或容積獎勵，鼓勵建商興建老人住宅，或鼓勵房東出租房屋給長者，

蔣萬安則回應，社宅有評點制度，會讓較為迫切的弱勢者先行入住，不足的部分也有浩然敬老院，至於於12年居住年限是中央法規，地方可先研究相關的配套措施，並和中央溝通，研議其他照顧老人及弱勢者的方式，盡量朝議員建議方向處理。

▼專家建議，年輕人如果有能力就要儘早買房。（示意圖／pixabay）

養生村有錢也難搶 專家：買房要趁早

馨傳不動產智庫執行長何世昌說，部分年輕人會認為，老了如果租不到房子，大不了去住養生村，但事實非常殘酷，養生村並不是想住就能住的，除了需要一筆高額保證金，還要支付月租金、水電費和餐飲費，最關鍵的是，大部份養生村都要求入住的長者必須生活能夠自理，不能不良於行、或有重大疾病，若是疾病纏身者，就得去住照護機構，而照護機構費用更為昂貴。

就算身體康健、滿足入住的所有條件，也無法馬上搬進去，因為好的養生村總是大排長龍，想入住必須等待候補，「再說句不好聽的，即使入住了，入住的那間房間不知已經換了幾個前輩？業者不會袒誠相告，所以體質敏感的人並不適合」。

何世昌感嘆，有時候買房子並不只是租或買的問題而已，還關連到如何退休養老，把眼光放遠，仔細思考自己想要什麼樣的晚年生活，年輕時究竟該不該買房，答案會更為清晰，「各地養生村都供不應求，人口老化太快，其實如果要住養生村，可以先買一間房子當成退路，排候期間有地方住，等輪到自己入住養生村，再把房子賣掉或出租也行」。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

許多人網友哀嘆，現在買房越來越困難，房價及房貸持續飆漲，想成為有殼一族，除了必須籌備頭期款外，還要有心理準備扛下高額房貸，根據聯徵中心統計，全台購屋的房價及房貸金額雙創新高，第三季平均購置總價約1340萬元，平均房貸金額高達964萬元，房貸逼近千萬大關，相較於10年前，民眾買到的房子面積少了2坪多，但是房貸卻增加了257萬元，房價則增加近300萬元；此外，第三季樣本數總共4.7萬件，為近6季最多，顯示市場買氣回溫。

房價高漲主因為買家都不殺價？ 網友：要漲要跌都是政策決定

網友於發表自己近3年的觀察，認為房價會越來越高，主要是因為買家真的太有錢，連殺價都不殺，賣家怎麼出就怎麼買，貼文一出引起網友熱烈討論。有網友表示「好的物件的確只漲不跌」、「每年1至2%通膨率，房價怎麼可能原地踏步」、「前兩年多頭時，買方為了搶物件還加到超過開價」，但也有網友持不同看法，認為「房價要漲要跌都是政策決定，沒有所謂的一定會怎樣」。

針對買房大家還關注了哪些？輿情分析系統觀察，近三個月內「買房關注話題」的熱門關鍵字，許多網友在討論買不起、房價、房貸、房市、負擔等。

image source：《KEYPO大數據關鍵引擎》輿情分析系統

高房價壓力不減反增 首購族投奔新青安政策

對於房價及房貸突破新高，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，若從國人新購置房屋貸款統計來看，房價依舊呈現高檔不墜，對比第三季的買賣移轉棟數也開始轉為年增，顯示市場交易回穩，另外房貸樣本數創下六季新高，推估與新青安政策穩住剛性買盤有關。根據8至10月新青安已安撥貸1.25萬戶，相當於每月約4千餘戶，不過與第二季相比房貸增加約1400戶，顯示應有不少首購族，選擇放棄一般民間房貸，投奔新青安政策的懷抱。

高房價的壓力依舊存在，即便歷經央行5次升息，房貸利率站回2%世代，然而房價並沒有因為資金成本增加，而出現疲軟趨勢，民眾只能選擇長年期貸款，或是選擇小一點的住宅因應，針對首購族則建議利用新青安方式，幫忙減輕利息負擔。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

今年在打炒房聲浪中，民眾期待房價能因此下跌，坐等進場撿便宜，不過等了又等，卻未見房價明顯鬆動，「房價真的會跌嗎？」成為眾多購屋者的心中期盼。事實上，在通膨及成本疊加效應下，房價不僅下不來，諸多政策還會墊高房屋成本，讓房價居高不下外，富人投資心態也會造成影響，據統計全球億萬富豪當中，資產大約五成會投資房地產，類似現象在台灣也不惶多讓，導致短期內更難出現「有感」的房價下跌。

房價節節高升，不少地區持續上漲，讓很多想買房的民眾退避三舍，紛紛期待房價下跌的進場時機。近來，隨著通膨、縮表、升息，政府祭出政策大力打房下，讓不少人更加期待房價的下修。

房價緩跌、量縮格局持續  蛋黃區物件長線抗跌保值性仍佳

房價到底會不會跌？根據戴德梁行董事總經理顏炳立的分享，儘管《平均地權條例》修法打炒房斷了房市買氣，然而當前買賣雙方仍在「拔河中」，預估「房價緩跌、量縮格局」會持續下去外，由於目前住宅市場成交量低迷，量必須用價來換，也因拋售壓力未到、所以價跌不大；而他也預估這幾年超漲的蛋白區，房價一年將會下修一成，蛋黃區則攤分三至五年下修 10％，然而地段優質又產品規劃好的蛋黃區產品，則房價支撐性強，不太會有降價機會。

此外，前兩年在全球 QE、低利率、台商回流等因素的影響下，全台房價突飛猛進，讓蛋黃區的房價變得更加高不可攀，儘管油價通膨續升，蛋黃區平均房價會出現下修，細究在於高總價買氣遇冷、屋主惜售、缺乏新建案拉抬等三個方面的原因，像是大部分蛋黃區屋主相對來講都比較有經濟實力，在房市盤整期間，屋主售房意願不高，供給減少，成交量自然會隨之減少，俗話說「量先價行」，在交易量萎縮的情況下，價格也很難有所突破，並非價值真正下跌外，蛋黃區寸土寸金，可供大面積開發的素地資源相當稀缺，危老都更的整合也沒有那麼容易，動輒十數年，在缺少新建案的拉抬，區域房價表現當然會比較平淡。

當前房市景氣循環已熬過上半年的底部，下半年又有新青安房貸政策上路，勢必帶動一波剛性需求買氣，再加上碳費開徵在即、二次通膨陰霾揮之不去，在建商成本易益攀升下，短期恐不容易看到房價「有感下跌」，然而只要預算充足，蛋黃區仍將是置產最佳選擇，因為除地段優勢外，其生活機能、交通機能、學區等綜合實力也相當可觀，在綜合評比下，即便目前房市處於高檔盤整修正期間，蛋黃區成交量下滑，但等到未來房市回溫時，蛋黃區憑藉其強大的競爭力，也能快速回升，從長線來看，蛋黃區物件的抗跌保值性仍佳。

信義區燙金門牌深具魅力  老屋重建成推案來源整合不易更顯珍稀  

至於目前台北市最值得關注的蛋黃區塊房產，並有望在台商回流潮下，率先突破的區域？信義計畫區仍是重中之重。

做為台北市政中心的信義區，堪稱首善之區的發展核心，其中信義計畫區更是最重要的舞台，即便信義區全區房價早已水漲船高，由於各區塊生活機能成熟、交通路網完整，及都更危老的願景加持，信義區燙金門牌仍具魅力。

正因此區可開發空間不多，老屋重建自然成為最大推案來源，然而本區進行都更整合，難度比北市其它房價相仿的區域更高，而其中位於基隆路二段上的華誼建設危老案「華誼信義」，不僅費時二十多年的整地，更創下同一條路、兩塊不同的基地、兩張不同建照、卻是由同一個開發商主導的先例。而難能可貴的是，要「同時」整合完成幾乎是不可能的任務，華誼建設團隊卻成功做到同時興建，兩座大樓還正好相對，如此特出的雙塔地標，在信義計畫區不會再有。

全台灣最大危老住宅開發案  以與 101 僅 570 米近距打開信義計畫大門

而為了呼應地段的珍稀，「華誼信義」由建築師呂建勳、結構設計師張盈智、燈光設計師袁宗南、景觀設計師吳書原、公設設計師方羿婷聯合打造，並強調在都市叢林裡與大自然的融合，成為喧囂的信義區最特出的綠意建築與空間。

值得一提的是，做為全台灣最大危老住宅開發案的「華誼信義」，同時也是全台第一座信義區最大的雙塔住宅地標，更是華誼建設的重要里程碑，藉由兩座稀有的擎天二十四層地標，與台北 101 成犄角之勢相互呼應，以與 101 僅 570 米近距，輕鬆進駐信義區門牌，掌握打開信義計畫大門之鑰。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

《平均地權條例》新制上路後，預售屋市場買氣下墜，數字科技(5287)旗下《591實價登錄》統計《平均地權條例》新制上路前後預售屋成交價量變化，十大預售屋重災區並非由外界所想供給量大的重劃區奪得，而是北市大安、文山、北投、新北板橋、台中西屯等蛋黃區佔領半數，前5大重災區分別為北市大安、南市安平、北市文山、中市清水及南市安南等區，第3季成交件數季減78.2％、77％、75.3％、69.1％及62.3％。主要在於建商搶在新制上路前大量推案，拉抬各地第2季基期，然而蛋黃區房價高昂，買方第3季追價力道薄弱。

第3季全台預售屋量縮幅度最大的區域為台北市大安區，《平均地權條例》新制規定私法人購置住宅將採許可制，在新制上路前出現一波高價交易潮，帶動大安區7000萬以上高價住宅成交26筆，然而到第3季僅剩7筆，在高價住宅交易量縮下，大安區成為新制上路後，全台預售屋跌幅最深的區域。

反觀台中西屯，豪宅建商反而選在第3季齊聚推案，包括「聯聚中維大廈」、「雙橡園4117」，推升區域第3季高價住宅交易量，然而第2季因為水湳經貿園區「親家中央公園」、「雍悅一方」及七期重劃區「紀汎希」3大指標案進場，共挹注近600戶成交量，締造該區第2季交易量走揚，第3季在缺乏低總價產品助攻下，表現呈下跌趨勢。

新制上路前，預售屋市場出現推案爆量狀況，像是台南安南第2季有超過20個新建案進場，到了第3季僅剩個位數開案，新北板橋第2季則以江翠北側重劃區交易密集。台中清水與台南安平則受惠「櫻花市鎮之櫻」與「潤隆鉑悅」兩個單一大量體建案進場，一口氣推升該區第2季成交量，顯示建商為了吸引置產族最後搶購，紛紛趕在新制上路前積極開案，造成各地區第3季預售屋市場明顯冷卻。

此外，北市上榜的還有文山、北投，兩區屬於台北市房價較親民的區域，第2季北投有別近年推案多集中在北士科重劃區，兩案分別位於房價較低的奇岩與石牌，備受首購族青睞。最後，台南近年房市受到南科議題帶動，鄰近的新市與北區，第2季分別在「世界南科Ａ」、「欣府城-進士樓」開案下，吸引南科新貴搶先卡位，拉抬兩區第2季交易量，第3季房市則受新制上路影響，買方態度轉向保守觀望。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

2023 年以來台灣的房市交易量降溫，由聯合徵信中心統計顯示，今年前三季全台新增房貸件數為 13.2 萬件，年減少了近 7000 件，減幅達 4.9%，不過，屋齡 30 年以上中古屋的申貸件數年增 4.3%，是唯一逆勢成長的購屋屋齡帶。

房仲業者指出，中古屋有入手門檻低、坪數實在的優勢，再加上「預售屋限制預約轉售」已正式上路，造成中古屋市場的購屋民眾增多跡象。同時，公設比及總價的差距因素都造成中古屋申貸數的增加。

東森房屋研究中心副理黃勝暉黃勝暉指出，今年前三季屋齡 30 年以上中古屋申貸件數逆勢成長推估原因包括，近年來新建案價格帶頭猛漲，以台北市為例，依據聯徵中心統計，今年 Q2 台北市屋齡 3 年以下新建案的平均鑑估值約為 3,218.4 萬元，而屋齡 30 年以上中古屋的平均鑑估值僅為 1,977.1 萬元，兩者之間的價格落差超過 1000 萬元，在總價差距效應下，有預算考量的購屋民眾大多都會首選價格更親民的中古屋。

同時，現在的預售屋、新成屋公設比動輒 30% 以上，而且每個月的管理費日積月累下來也是一筆不小開銷，反觀中古屋的公設比通常都非常低，甚至有一些老公寓為零公設比，購屋民眾不用花大錢買虛坪，CP 值確實相對更高。而前幾年全台房市一片火熱，預售屋市場更是淪為投資客短炒的重災區，但隨著平均地權條例修正案的正式上路，針對預售屋的投機行為已有所收斂，部分投資族群會轉而購買價格便宜、屋況較差的中古屋。

黃勝暉表示，新屋、老屋各具優勢，購屋民眾應從自身實際需求出發，選擇最適合自己的物件。不過，對於打算購買中古屋的民眾來說，屋齡較高的中古屋經常伴有漏水、壁癌、管線老化等問題，甚至還可能出現海砂屋、輻射屋，有些瑕疵可以通過實地走訪辨別，但還有部分瑕疵沒那麼容易分辨。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

新竹市作為科技重鎮，許多工程師湧入定居，高學歷的他們自然相當重視孩子的教育，紛紛將小孩送往明星國小、國中。永義房屋盤點新竹市三所滿額國中，發現3所學校半徑一公里周邊都還有3字頭房價！永慶房產集團研展中心副理陳金萍指出，3所學校具備不同的優勢，「培英國中」周邊有著名的八大學區，充滿濃厚文教氣息；有地利之便的「光武國中」，僅隔一條馬路就到竹科；而「竹光國中」周邊則以低密度、較大坪數住宅為其特色。

永義房屋新竹學府承家加盟店東林鎰洲指出，「培英國中」是新竹三所滿額國中裡、周遭平均單價最為親民的區域，半徑一公里生活圈的範圍內，有數間大型賣場，也有火車站、公園、體育場、動物園等公共設施，各方面生活機能都相當優秀，步行20分鐘內都能夠抵達。

除了明星國中外，這區域也被稱為「八大學區」，附近有高達8間優質學校，包含東園國小、培英國中、新竹高中、陽明交通大學，整體環境充滿濃厚的文教氣息。在此處買房若升學順利，可一路從國小讀到清華、陽明交通大學。當地物件相當搶手，一釋出就會吸引許多人看房，剛需強勁。

林鎰洲店東進一步分析，購買族群以竹科員工占六成，學區設籍需求占四成，因鄰近新竹火車站，附近開發時間較早，因此新建案數量相對稀少，多為屋齡較大的電梯大樓，屋齡則落在20-30年之間，中古屋成交單價約28-40萬左右。物件以三房、坪數35至40坪為主，適合重視教育、喜愛文教區的爸媽入手。

永義房屋新竹竹科金山立舍加盟店東胡梅芳表示，這三所滿額學校中，只有「竹光國中」為非東區學校，會吸引想要買學區宅、但不想住在東區的民眾。除了距離竹科較遠，降低竹科員工購買的意願外，雖北區屋齡普遍較大，但房屋也沒有東區密集，生活起來相對愜意，「竹光國中」半徑一公里生活圈內擁有北門街與站前商圈、百貨公司、棒球場、運動中心等，生活機能相當全面。

當地目前八成的成交量以中古電梯大樓為主，屋齡15-20年以上、每坪單價約27至35萬，坪數約53至56坪相較於另外兩個學區的房屋坪數大，以自住、學區設籍、換屋族為主。胡梅芳店東建議如果要購屋，可直接選在「竹光國中」的周遭，不僅滿足學區宅需求，且距離學校近、接送小孩也更方便。

永義房屋新竹關埔家樂城加盟店東范喬雅表示，「光武國中」坐落在關埔重劃區，是新竹市近年來重點發展區域，緊鄰一條馬路就到竹科，深受竹科員工喜愛。光武國中半徑一公里的生活機能包含大型美式賣場、商圈、公園綠地，也包含另外一間滿額的關埔國小，意思是明星國小、國中一次滿足，且生活機能也不錯，頗受重視學區的家長喜愛。

此區的購買族群跟「培英國中」相似，竹科員工約占六成、學區設籍約佔四成。鄰近國中的主力產品為10年以上屋齡的中古屋，房型為2至4房、坪數則從20坪到40坪，每坪單價落在50-60萬，5年內的新成屋價格則飆漲到60萬以上、預售屋推案更是突破70萬，且科學園區就業人口持續增加，也讓當地物件也呈現供不應求，需求強勁。

范喬雅店東建議，民眾如有購買學區宅需求，建議選擇關埔國小周遭物件，因街廓整齊、屋齡新，且道路規劃良好，較能避免塞車問題。

永慶房產集團研展中心副理陳金萍指出，學區宅是許多家長在做購屋規劃時須考量的重點，從是否要買學區宅、買在哪、半徑一公里生活機能等各種層面問題。因學籍是以里鄰為劃分，往往一鄰、一路之隔，就是不同的學區，因此，建議有意購買學區宅的民眾，可以先上各區公所網站的「學區查詢」了解各學校學區範圍，確保購買的「學區宅」在想要就讀的學區內，才不會讓進入明星學校的希望落空。另外，也要注意人數爆棚的明星國中，除了學區設籍外，孩子設籍時間越長，也越有可能進入心儀的學校，提醒家長們別輕忽。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

民眾繼承不動產及房貸，後續出售若符合四大條件，在申報房地合一稅時，交易所得可減掉貸款餘額超過繼承時房地現值部分，藉此減輕所得稅負擔。

四大條件包含，繼承取得房地一併繼承房地貸款餘額，其次是向金融機構貸款而非私人借貸，第三是貸款餘額由繼承人實際負擔償還，第四是貸款餘額超過繼承時的房地現值總和。

高雄國稅局舉例說明，甲君的父親過世，父親在2018年1月1日買房，過世時仍有700萬元房貸未清償，甲君在2023年5月1日繼承房地產，當時房地現值合計400萬元，因無力償還父親的房貸，於是在2023年9月30日前以900萬元出售房地，計算房地合一交易所得時，要以售價減掉成本、相關費用以及土地漲價總額，如果符合前述四大條件，還可再減除額外負擔。

依照甲君的案例試算，以售價900萬元減除繼承時房地現值按消費者物價指數調整後成本430萬元（400萬元×107.5%），再扣除額外負擔300萬元（700萬元-400萬元）以及法定移轉費用27萬元（900萬元×3%），餘額為143萬元（土地漲價總數額0元），合計父親持有期間5年9個月，持有期間超過5年且在10年以內適用稅率20%，只需負擔28.6萬元（143萬元×20%）房地合一稅。

高雄國稅局表示，個人繼承取得房地時，若併同繼承被繼承人所遺房地貸款餘額，衡量其經濟實質負擔，在貸款餘額超過因繼承取得的房地價值部分，可視為額外負擔從交易所得中減除，以符合實質及量能課稅原則。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

為擴大房東參與成為公益出租人，立法院會 21 日三讀修正通過《住宅法》部分條文，三讀條文增訂公益出租人租賃契約資料不得做為租賃所得、房屋稅及地價稅查核依據的規定，消除房東對於加入公益出租人就會被查稅的疑慮。

三讀條文也明訂，房東如果將房屋出租給社會福利團體，再轉租予給符合租金補貼申請資格的房客，住宅所有權人或房屋納稅義務人也可被認定為公益出租人。

每月所得免稅額最高 1.5 萬，去年 34 萬戶受惠

現行為鼓勵房東成為公益出租人，公益出租人每屋每月最高可獲得新台幣 1 萬 5000 元綜合所得稅免稅額，以及房屋稅與地價稅比照自住稅率的優惠，去年共有 12 萬 6131 戶減徵房屋稅、9 萬 3533 戶減徵地價稅、12 萬 2778 戶減徵綜合所得稅，總計有 34 萬 2442 戶享有公益出租人減稅優惠。

而現行住宅法規定，社會住宅應以地方縣市轄區為計算範圍，其中至少 40% 以上須出租給經濟或社會弱勢者，而「經濟或社會弱勢者」指的是家庭總收入平均分配全家人口的金額及家庭財產，未超過主管機關公告的一定標準，且符合下列規定者，包含低收入戶或中低收入戶、特殊境遇家庭、育有未成年子女 3 人以上、65 歲以上長者等。

為擴大照顧育兒家庭，三讀條文也放寬政府住宅協助措施的經濟或社會弱勢資格，從原本須育有 3 名以上未成年子女調整成 2 名，擴大扶持範圍，協助育兒家庭減壓。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲為維護公共安全，台北市在辦理展演、集會遊行或相關活動欲搭建展演用臨時性建築物時，需事先申請。示意圖。（記者董冠怡攝）

大選將至，造勢大會開始在各地展開，為維護公共安全，並有效管理供展演用所搭建之臨時性建築物，台北市政府表示，各機關、學校、依法登記或立案團體及法人，在辦理展演、集會遊行或相關活動欲搭建展演用臨時性建築物時，應依「臺北市展演用臨時性建築物管理辦法」規定辦理。

建管處處長虞積學表示，辦理展演活動若需搭建舞台或攤棚等臨時性建築物，應先取得路權或土地使用權利證明，並依法備妥相關文件向建管處申請核准後始得搭建。

其中面積超過100平方公尺之舞台，或高度高於6公尺的臨時性建築物，應委託建築師於展演活動20日前申請，並經竣工勘驗合格後始得使用。

未達上述規模但面積超過30平方公尺之舞台，或高度高於4公尺且無壁體之臨時性建築物，應於施工3日前申請並取得竣工勘驗合格後方得使用；未達上述兩種規模者，無須辦理竣工勘驗，但仍須於展演活動前申請核准後方得搭建及使用。

虞積學表示，展演用臨時性建築物應於使用期限屆滿時自行拆除完畢，欲申請展延使用期限者，應於原核准期限內，依法向建管處申請延長拆除期限。違反規定擅自搭建者，將以違章建築論處，並予以即時強制拆除。相關申請作業可採線上申請服務。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】