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▲台北市大安區第三季在高價住宅交易量縮下，成為新制上路後全台預售屋跌幅最深的區域。（591房屋交易網提供）

《平均地權條例》新制上路後，預售屋市場買氣下墜，根據業者統計新制上路前後預售屋成交價量變化，出乎意料的是十大預售屋重災區並非由外界所想供給量大的重劃區奪得，而是北市大安、文山、北投、新北板橋、台中西屯等蛋黃區佔領半數，跌幅在5~7成之間，房價最多有9％跌幅。

業者表示，其原因在於建商搶在新制上路前大量推案，拉抬各地第二季基期，然而蛋黃區房價高昂，買方第三季追價力道薄弱，其中位居榜首的台北市大安區，新制上路後更因高價住宅交易熄火，奪得全台預售屋重災區冠軍。

《591實價登錄》統計顯示，第三季全台預售屋量縮幅度最大的大安區，第二季因指標案「鑄慕」進場，推升整體交易量，又加上新制規定私法人購置住宅將採許可制，因此新制上路前出現一波高價交易潮，帶動大安區7000萬以上高價住宅成交26筆。

然而到第三季僅剩7筆，在高價住宅交易量縮下，大安區成為新制上路後，全台預售屋跌幅最深的區域。

不過反觀台中西屯，豪宅建商反而選在第三季齊聚推案，包括「聯聚中維大廈」、「雙橡園4117」，推升區域第三季高價住宅交易量，然而第二季因為水湳經貿園區「親家中央公園」、「雍悅一方」及七期重劃區「紀汎希」三大指標案進場，共挹注近600戶成交量，締造該區第二季交易量走揚，第三季在缺乏低總價產品助攻下，表現呈下跌趨勢。

在新制上路前預售屋市場出現推案爆量的區域有台南安南區，第二季超過20個新建案進場，到了第三季僅剩個位數開案；新北板橋第二季以江翠北側重劃區交易密集。而台中清水與台南安平則受惠「櫻花市鎮之櫻」與「潤隆鉑悦」兩個單一大量體建案進場，一口氣推升該區第二季成交量，顯示建商為了吸引置產族最後搶購，紛紛趕在新制上路前積極開案，造成各地區第三季預售屋市場明顯冷卻。

台南近年房市受到南科議題帶動，鄰近的新市與北區，第二季分別在「世界南科Ａ」、「欣府城-進士樓」開案下，吸引南科新貴搶先卡位，拉抬兩區第二季交易量，第三季房市則受新制上路影響，買方態度轉向保守觀望。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

一場持續近3年的COVID-19疫情讓世界緩慢的運行，當各國逐漸走出艱難的環境邁向新生活時，人禍卻在地球部份角落接著肆虐。看似混亂且令人擔憂的現在與未來，實則正是我們生活的日常。

這個世界從來就是好、壞、陰、陽、餓、飽、生病、健康、快樂與痛苦同時發生在我們的周圍。因此，回過頭來看房市這個議題，不需太多的情緒，也不必偏食吸收瞎子摸象的評論，進而影響擁有一間屬於自己房子的決策與判斷。

超過30年第一線仲介服務經驗，對雙北各區過去未來的發展走勢，有貼身深入的觀察與研究。近8年透過大數據的搜集，擴大全台各地的房市交易數據分析，經歷與科技結合，對房市變化與趨勢有更貼近的觀察。

▼房市議題不需太多情緒影響決策與判斷。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）

房市交易年減7000戶 供給大區很辛苦

先講結論。房市進入前所未有的改變，30萬戶建物移轉棟數將成為歷史，因為短期投機炒房客被迫退出市場，這將減少15~20%的交易量，頂客族、不婚族愈多，少子化成為不變的趨勢，年減6000~7000戶交易量勢不可擋。

價量如何變化？先說好，供給少需求大的地方，價難跌易漲；供給量大、投資客多的地方，未來會非常辛苦！

軌道捷運站周圍房市不寂寞，工業廠房土地仍是經濟增長不敗的需求，店面熱度變涼，放棄任一組誠意買方會是惡夢的開始！

▼店面熱度變涼，放棄任一組誠意買方會是惡夢的開始。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）

選後局勢仍多變 小心挺過這一波

至於目前國際局勢詭局多變，國內大選即將進入第四節，憂心的人忐忑不安，有準備的人，調整體質低調佈局，掌握下一波勝出的契機。

有人憂心的問：「選後房市是否一蹶不振？經濟會失控、生活會更辛苦？」我的回覆是這樣的，美國已經升息超過5%，房貸利率突破7%，台灣有自己的節奏，目前升息不到1%，房貸利率2%出頭。

對房市現況的影響，主要是來自房地合一稅2.0的打房手段，無論是選舉考量還是避免房價失控上漲，這些動作是免不了的，疫情後世界局勢多變，各國都面臨各種不同的挑戰，這幾年世界各地都不安寧，小心挺過這一波，很快江山代有人才出的。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

[NOWnews今日新聞] 許多人對於中古屋都抱有疑慮，認為高屋齡的房子不要輕易入手，但中古屋因價格便宜，其實還是有不少人正在觀望。就有一名網友發問「買超過20年的公寓到底好不好？」貼文曝光後，有網友直言「20年沒問題的房＋管委會有做事，比新成偷工的房＋新管委會磨合中恐怕好1000倍！」東龍不動產專任委託部經理陳泰源也曾接受《NOWnews今日新聞》訪問指出，老屋不是不能買，而是要評估當時的建築方式，對於資金有限的民眾來說，CP值相對比新建案來得高。

一名網友在臉書社團《買房知識家（A你的Q）》中發文，他表示現在房價太可怕，新房根本買不起，買中古屋又有耐用年限安全上的問題，因此煩惱地問：「買超過20年的公寓到底好不好？如果看中古屋建議買幾年以內的？」

貼文一出，網友紛紛留言，「20年沒問題的房＋管委會有做事，比新成偷工的房＋新管委會磨合中恐怕好1000倍」、「買20-30年內大樓，有沒有大問題，社區如何早就知道，新的不一定好、尤其很多無良建商，大樓外觀很氣派，裡面爛光光」。 不過，也有網友認為，「13年內的房子使用，新的比較嚴格的法規，耐震會比較強」、「20年公寓管線重拉，裝潢費用也很可怕」。

對此，《NOWnews今日新聞》曾採訪到東龍不動產專任委託部經理陳泰源，他強調老舊不代表危樓，老屋不是不能買，而是要評估當時的建築方式，並針對中古屋的買房重點，給出6點避雷技巧：

1、建物結構選擇上，最起碼要是「鋼筋混凝土」，而非「加強磚造」 



2、選擇有地下樓層的房子 



3、挑選低地質敏感區域 



4、早晚都要賞屋一次 



5、別漏看公共區域的維護和狀況 



6、盡量避免旁邊是「空建地」的社區 

除了上述6點外，針對有電梯的大樓，陳泰源更建議除了要挑選信譽良好的建商外，建案的營造廠也值得關注，因為建商可能受限於成本、預算，每次建案都與不同的營造廠合作，因此就算是同一建商出品，還是可能出現品質不一的情況。只要排除這些問題，中古屋因為低公設甚至零公設，對於資金有限的民眾來說，CP值相對比新建案來得高。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

根據聯徵中心2023年第3季的統計，國人購屋房價與房貸金額再創新高，平均購置總價約1340萬元，平均房貸金額達964萬元，逐漸往千萬元靠近，且第3季的樣本數量則是近6季的新高，反映市場買氣回籠；此外，與10年前相比，不僅房子面積縮水，還得多貸款近260萬元。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，若從國人新購置房屋貸款統計來看，房價似乎還是呈現高檔不墜，且第3季的購屋貸款又創下新高，對比第3季的買賣移轉棟數也開始轉為年增，市場交易狀況穩定，且房貸的樣本數也寫下6季新高，可能與新青安政策穩住剛性買盤有關係。根據8~10月新青安撥貸1.25萬戶，每月約4千餘戶，不過第3季比第2季房貸增加約1400戶，顯示應該有不少首購都是捨一般民間房貸，轉進新青安政策。



聯徵中心資料顯示，2023年第3季購屋貸款樣本數為4.7萬件，平均購屋房貸金額為964萬元，相較10年前增加了257萬元，平均銀行鑑估房價為1340萬元，也較10年前增加近300萬元，雙雙創下新高，不過平均建物面積卻較10年前少了2坪多。



高房價的壓力並未消退，即使央行經歷5次升息，房貸利率重回2％世代，不過房價並未因為資金成本增加，而出現疲軟趨勢，民眾只能使用長年期房貸，並且購置小一點的住宅因應，想要購屋的首購族，則利用新青安方式幫忙降低利息負擔，而開發商在推案時，更是注意控管房屋總價，吸引市場上更多自用族群的目光。

房仲業者根據實價登錄資料，盤點近一年來七都的預售屋單價帶顯示，台北單價百萬以上已成主流，占全市總量的 43.9%，購屋負擔越來越重。而新北單價 5 字頭占總量的 31.8% 最多，而新竹 6 字頭以上占比也接近 20%，最為驚人。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，全球貨幣緊縮、升息的狀況下，近兩年房市交易略顯降溫，但通膨攀高，帶動原物料、工資走揚，營建成本大幅增加，讓房價居高不下。近一年來，台北市預售屋單價百萬以上占比已超越 4 成，想擁有台北市門牌預售屋的購屋族群，單價百萬恐怕已成基本門檻，8 字頭以上的占比甚至突破 8 成，若想在台北市買到 6 字頭以下的預售屋，選擇已經不多。

陳金萍說明，觀察近一年台北市單價百萬以上的預售屋交易中，獨缺萬華區和文山區，其餘十個行政區都有不少百萬以上的建案，因此想在台北市撿便宜，可往這兩區去選擇。而台北市預售單價破百萬早已不足為奇，甚至有些豪宅建案已經突破 200 萬大關，最多的落在大安區，交易量有 21 筆。大安區不但交通路網便利且生活機能性十足，還有大安森林公園、熱門商圈和不少的明星學區都聚集於此，因此受到眾多購屋族群的青睞。

至於新北市部分，近一年新北市預售屋的交易，發現 5、6 字頭的占比近 6 成， 2、3 字頭占比已不及兩成，且低單價的預售屋大多位在淡水、八里、金山等蛋白區域。若想在新北市買到具備交通和生活機能優勢的區域，預算恐怕得拉到單價 5 字頭以上，才較有機會購入。

陳金萍表示，新竹縣市主力單價帶落在 3、4 字頭，占比合計達 56.7%，受惠於竹科帶來的工作機會多，因此吸引眾多人口遷往當地居住，且購屋族群大多是高收入所得的科技新貴和工程師，房價負擔能力佳，單價也被推升至 3、4 字頭為主流。加上新竹縣市腹地受限，新增供給不多，供不應求的狀況下，在精華地段如新竹市東區、新竹縣竹北區等地的預售案單價續創高，6 字頭以上的占比將近 2 成，甚至不乏 7 字頭的預售屋交易紀錄，是七都中除雙北和台中外，第四個出現 7 字頭預售建案的縣市。

至於台中市的預售房價帶，則呈現分布相對均勻的狀況。陳金萍指出，台中因中部科學工業園區、台中工業區以及台中精密機械園區三大工業園區提供大量就業機會，再加上捷運與快速道路的開通，南來北往相當便利，房市剛性需求強勁，不論是豪宅聚落的七期重劃區，抑或是海線的台中港特區，房市多點開花、產品多元，交易穩定。因此，台中市的預售屋單價帶從 2 字頭一路到 6 字頭以上，占比都超過 1 成，價格帶分布相對均勻。

近一年來雙北以外的五大都會區預售屋交易中，3 字頭是各都會區主流的單價帶，其中又以桃園、台南和高雄最為明顯，2、3 字頭占比超過 7 成。陳金萍分析，桃園市長期房市的剛性需求強勁，再加上近幾年雙北地區房價對許多購屋族群已不堪負荷，於是選擇往桃園一帶購屋。也因青埔特區、林口 A7 重劃區等 5 大新興重劃區的開發及重大建設發展成熟之下，預售屋單價從 1、2 字頭到現在已站穩 2、3 字頭，交易量也突飛猛進，甚至超車長年居冠的新北市，成為七都之冠。

過去房價較低的台南，因南科發展帶動房市蓬勃，讓當地房價水漲船高，整體房市已站穩 3 字頭。過去房價也相對便宜的高雄，近年來產業重心轉向生技醫材、航太產業，也積極發展電動車與半導體相關產業，加上楠梓產業園區台積電設廠投資、橋頭科學園區開發等利多，帶動當地居住需求而推升房價，目前預售屋單價也站穩 2、3 字頭。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

受南科帶動，台南近幾年房價一路上揚，購屋門檻也越來越高，價格親民的老宅反而逆勢翻紅？！台灣房屋集團根據內政部實價統計，今年前3季台南市屋齡40年以上的老公寓、華廈、大樓物件，交易量佔比約8.7%，相比去年同期增加了2個百分點，老宅房價也從每坪15.2萬元，微漲至15.8萬元，漲幅約4%，足見老宅身價與人氣魅力不減。

 

台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，台南近年受南科效應持續帶動，房市價量齊揚，預售新屋房價天花板已衝破5字頭，帶動中古屋、老宅也連帶補漲，邁入高房價時代，民眾購屋預算不斷被壓縮，高齡老宅市場價格較低，因而成為民眾想低價購屋的另一選擇，而老宅價量漲幅雖力道有限，不過如屋況仍佳、坐落地段佳、區段具未來潛質，仍讓老宅身價細水長流。



觀察台南各行政區近1年40年以上超老宅房價漲幅，安南區、北區、南區、中西區及永康區，分居漲幅前5高，其中又以中西區及永康區表現較亮眼，均有約1成漲幅，永康區老宅房價更從每坪14萬元，上揚至15.6萬元，漲幅11.2%，居全市之冠。



台灣房屋後甲夢時代加盟店店長李雅萍表示，永康區為台南人口第1大區，擁有許多生活機能發展成熟的商圈，新舊住宅物件種類多元，近年受南科、永康工業區帶動就業人口攀升，住宅供需旺盛，而永康40年以上老宅多為公寓及華廈，這類物件實坪大、公設低，相比東區等市中心房價也較為親民，對首重生活機能又預算有限的就業與首購族來說，這類成熟商圈的高齡老宅可說CP值頗高，具有一定的買氣。



李雅萍指出，老宅房價，未必會隨屋齡增高而衰減，地段、屋況、樓層都會影響其身價，目前市場不少地段佳，尤其又經翻新的老宅，售價幾乎等同1間新屋，像是永康區中華二路家樂福商圈，1戶42年2房公寓，屋主總價550萬元入手，持有不到1年，翻新後今年8月以850萬元轉手成交，另外，位於東區鄰近南紡購物中心的40年公寓1樓，屋主以713萬元入手，持有2年重新翻修，今年1月以破千萬總價1188萬元轉手，除了自住客群，高齡老宅亦成為投資買盤，入手收租或轉售的熱門投資標的。



李家妮表示，地段、屋齡、屋況都會影響銀行鑑估及可貸成數，一般中古老宅可貸成數多落在6成左右，40年以上超老宅可能會更低，加上額外翻修成本，自備款相對提高，提醒購屋族除了總價考量，小心多餘成本造成的負擔。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

台南市近年房價飆漲，價格親民的老宅受青睞，台南市屋齡40年以上的老公寓、華廈、大樓物件，今年前三季交易量占比達8.7％，比去年同期增加2個百分點，老宅房價也從每坪15.2萬元微漲至15.8萬元，漲幅約4％，翻新過的老宅，總價約500萬到800萬元，未翻新的，可能200萬至300萬元即可入手。

台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮21日表示，台南近年受南科效應持續帶動，房市價量齊揚，預售新屋房價天花板已衝破5字頭，帶動中古屋、老宅也連帶補漲。

李家妮指出，邁入高房價時代，高齡老宅市場因價格較低，反而成為民眾想低價購屋的另一選擇，而老宅價量漲幅雖力道有限，不過若屋況仍佳、坐落地段佳、區段具未來潛質，仍讓老宅身價細水長流。

觀察台南近一年40年以上超老宅房價漲幅，安南區、北區、南區、中西區、永康區分居漲幅前五高，其中又以中西區、永康區較亮眼，均有約一成漲幅，永康區老宅房價從每坪14萬元上揚至15.6萬元，漲幅11.2％居全市之冠。

台灣房屋後甲夢時代加盟店店長李雅萍表示，永康區為台南人口第一大區，擁有許多生活機能發展成熟的商圈，新舊住宅物件種類多元，近年受南科、永康工業區帶動就業人口攀升，住宅供需旺盛，而永康40年以上老宅多為公寓及華廈，這類物件實坪大、公設低，相比東區等市中心房價也較為親民，對首重生活機能又預算有限的就業與首購族來說，這類成熟商圈的高齡老宅可說CP值頗高，具有一定的買氣。

李雅萍指出，老宅房價，未必會隨屋齡增高而衰減，地段、屋況、樓層都會影響其身價，目前市場不少地段佳，尤其又經翻新的老宅，售價幾乎等同一間新屋，像是永康區中華二路家樂福商圈，一戶42年2房公寓，屋主總價550萬元入手，持有不到一年，翻新後今年8月以850萬元轉手成交。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

不少民眾以為有農舍執照的土地，就可以不必繳納地價稅，事實上，農舍須作農業使用才適用課徵田賦（即免徵地價稅，田賦目前停徵），若是變更為營業使用或增建房舍、景觀等與農業經營無關的設施，實際未作農業使用部分，就要改課地價稅。

基隆市稅務局表示，農地變更使用，提供作為堆置砂石場地、興建民宿、工廠、倉庫、停車場等，已不符課徵田賦要件，應自變更使用的次年開始改課地價稅。

▼不符課徵田賦者，應改課地價稅。（示意圖／unsplash）

稅務局指出，農業用地未作農業使用，土地所有權人應向稅捐機關申報改課地價稅，如果只是局部變更為其他用途，按實際變更使用面積改課。

惟都市土地其土地使用分區經劃定為住宅區，或非都市土地經編定為各種建築用地，且公共設施已完竣者，因已非屬農業用地，即使仍作農業使用，仍然要課徵地價稅。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

近年不動產價格走揚，高總價的住宅不易去化，透天的買方越來越少，依據實價資料統計各縣市透天總價，全台有16個縣市平均總價下滑，台北市跟2023年相比下降21％，跌幅度最大，全台唯獨新竹縣逆勢大增，2023年透天平均總價上漲13％，平均總價來到1,792萬元。大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析，先前危老都更風行，不少投資人購買透天進行整合，隨著危老時程容積獎勵逐年降低，以及工料成本增加，購買透天的投資開發者漸少，而一般買方難以負擔高總價透天，因此大部分縣市的透天交易總價下降，僅新竹縣大放異彩。

科技業帶動，新竹縣透天逆勢大漲



根據實價資料統計各縣市透天總價，平均總價最高為台北市，平均一戶4,494萬元，價格是其它縣市的3倍，但2022年總價5,664萬，2023年跌破5千萬，平均總價重跌21％，新北市透天平均總價排名全台第二，平均一戶2,892萬元，比2022年小幅增加4％，新竹市雖然平均總價下跌6％，但平均總價還在2千萬以上，高於桃園、台中、台南及高雄等4都，至於新竹縣是全台唯一透天平均總價成長超過一成，2023年平均一戶1,792萬元，年增幅13％，竹科拉動房市的能量強。



住商不動產竹北台大加盟店店東陳李鴻指出，竹科的就業人口是新竹縣市的房市主力，買方約有7成是工程師，高端買方中還有醫生及企業主，以整體房市來看，買方因總價考量，購屋的主要類型還是大樓，透天不到2成，通常購買透天是中年以上的換屋族，因其資金較為充裕，才能負擔透天的價格，一般首購族很難入手透天，陳李鴻提到，新竹縣透天價格明顯上揚，關鍵在於新竹縣的土地價值逐年成長，高鐵特區土地價格每坪破百萬，縣治二期的土地價值每坪約60~70萬元，因此竹北市透天總價帶通常在3~4千萬元，獨棟透天別墅可上看6~8千萬元，買方居多為企業主。



買透天門檻高，全台剩5縣市不用千萬



觀察各縣市透天平均總價，剩雲林縣、嘉義縣、屏東縣、台東縣及澎湖縣不到千萬元，想住透天需砸重金，郎美囡表示，近幾年土地價格走升、建築成本提高，買方口袋夠深才能負擔新透天的價格，況且中古透天價格也跟著整個大盤走揚，買方想買低價透天，只能往地段偏遠或屋況老舊的方向尋找，然而，住透天雖可減少鄰居間干擾，但修繕及維護成本比其他住宅類型高，故建議買方購屋前，務必將修繕成本一併考量。

透天厝買不起？依據實價資料統計各縣市透天總價，今年以來全台超過七成、16個縣市平均總價下滑，台北市跟去年相比下降21%，跌幅度最大。只有5個縣市續漲，唯獨新竹縣有科技業支撐，逆勢大增13%，平均總價來到1,792萬元 ，其他縣市增幅僅1~4%。

近年不動產價格走揚，高總價的住宅不易去化，透天的買方越來越少，依據實價資料統計各縣市透天總價，全台有16個縣市平均總價下滑，台北市跟去年相比下降21%，跌幅度最大，全台唯獨新竹縣逆勢大增，今年透天平均總價上漲13%，平均總價來到1,792萬元。大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析，先前危老都更風行，不少投資人購買透天進行整合，隨著危老時程容積獎勵逐年降低，以及工料成本增加，購買透天的投資開發者漸少，而一般買方難以負擔高總價透天，因此大部分縣市的透天交易總價下降，僅新竹縣大放異彩。

科技業帶動，新竹縣透天逆勢大漲

根據實價資料統計各縣市透天總價，平均總價最高為台北市，平均一戶4,494萬元，價格是其它縣市的三倍，但去年總價5,664萬，今年跌破5千萬，平均總價重跌21%，新北市透天平均總價排名全台第二，平均一戶2,892萬元，比去年小幅增加4%，新竹市雖然平均總價下跌6%，但平均總價還在2千萬以上，高於桃園、台中、台南及高雄等4都，至於新竹縣是全台唯一透天平均總價成長超過一成，今年平均一戶1,792萬元，年增幅13%，竹科拉動房市的能量強。

住商不動產竹北台大加盟店店東陳李鴻指出，竹科的就業人口是新竹縣市的房市主力，買方約有7成是工程師，高端買方中還有醫生及企業主，以整體房市來看，買方因總價考量，購屋的主要類型還是大樓，透天不到2成，通常購買透天是中年以上的換屋族，因其資金較為充裕，才能負擔透天的價格，一般首購族很難入手透天，陳李鴻提到，新竹縣透天價格明顯上揚，關鍵在於新竹縣的土地價值逐年成長，高鐵特區土地價格每坪破百萬，縣治二期的土地價值每坪約60~70萬元，因此竹北市透天總價帶通常在3~4千萬元，獨棟透天別墅可上看6~8千萬元，買方居多為企業主。

買透天門檻高，全台剩5縣市不用千萬

觀察各縣市透天平均總價，剩雲林縣、嘉義縣、屏東縣、台東縣及澎湖縣不到千萬元，想住透天需砸重金，郎美囡表示，近幾年土地價格走升、建築成本提高，買方口袋夠深才能負擔新透天的價格，況且中古透天價格也跟著整個大盤走揚，買方想買低價透天，只能往地段偏遠或屋況老舊的方向尋找，然而，住透天雖可減少鄰居間干擾，但修繕及維護成本比其他住宅類型高，故建議買方購屋前，務必將修繕成本一併考量。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】